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Crédits immobiliers, records en janvier 2019 : jamais les emprunteurs n’ont emprunté sur des durées aussi longues, pour un coût relatif aussi élevé

jeudi 7 février 2019, par FranceTransactions.com

Record de la durée moyenne d’emprunt

En janvier 2019, la durée des prêts s’est élevée à 230 mois en moyenne (246 mois pour l’accession dans le neuf et 244 mois pour l’accession dans l’ancien).

Record du coût relatif des crédits immobiliers

Jamais les durées des prêts bancaires classiques n’avaient été aussi élevées. La baisse des taux d’intérêt a rendu possible une telle évolution et, au total, l’amélioration des conditions de crédit qui en a résulté a permis d’atténuer la détérioration de la solvabilité des ménages modestes et/ou en primo accession, affectés par la hausse des prix de l’immobilier et par la dégradation des soutiens publics.

Dans le cas des prêts bancaires à l’accession, la part de la production à 25 ans et plus s’est ainsi établie à 40.4 % en janvier 2019 (71.1 % à 20 ans et plus). La déformation rapide de la structure de la production constatée depuis 2017 est remarquable : jamais par le passé, le poids des durées longues n’avait été aussi élevé

Taux bas ne veut pas dire forcément crédit pas cher...

Raisonner en pourcentages en termes de crédits immobiliers a des limites. Le coût moyen d’un crédit immobilier s’évalue par rapport aux capacités de remboursement de l’emprunteur. C’est du reste ce que font les banques, qui n’ont pas assouplie leurs conditions d’octrois. Le coût du crédit augmente car ce sont les emprunteurs qui acceptent de payer leur crédit plus cher en s’endettant sur une durée de plus en plus longue. C’est bien différent. Ainsi, emprunter au taux de 1.45% n’est pas forcément une bonne affaire, car si vous empruntez sur 30 ans, le coût total de votre crédit sera conséquent.

Les emprunteurs ont-ils bien conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 200.000 € sur 30 ans (taux de 2.55%, assurance de 0.36%), c’est payer 107.600€ d’intérêts, soit plus de la moitié (53.8%) de la somme empruntée !

Taux en légère hausse

Le taux moyen des crédits immobiliers est de 1.45%, hors assurance. En légère hausse, la tendance reste haussière.

Activité du marché des crédits est en baisse

La dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par la hausse des prix de l’immobilier s’est conjuguée, jusqu’au printemps 2018, avec la détérioration des dispositifs publics de soutien de la demande. Mais l’amélioration des conditions de crédit et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts ont permis d’éviter une baisse rapide de la production bancaire classique : les conséquences de la demande qui auraient été observées sinon ont pu être amorties.

Cependant, les derniers mois de 2018 ont été affectés par les inquiétudes des ménages concernant l’évolution de leur pouvoir d’achat et la situation de l’emploi. Et en outre, depuis novembre 2018, l’activité des marchés immobiliers est perturbée par le mouvement des « gilets jaunes ».

Mais comme la fin de l’année 2017 n’avait pas été très bonne, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant affiche toujours un certain dynamisme, en janvier 2019, compte tenu d’un nouvel accroissement du niveau moyen des prêts accordés. En rythme annuel glissant, la tendance baissière du marché persiste, amplifiée par les hésitations de la demande constatées récemment.